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房屋产权到期怎么办

作者:网络 来源:未知 2016-10-19 18:06

  房屋产权到期怎么办 

  房子的产权是永久的,只要房子不塌,这房子就一直是产权人的,因为我们是社会主义国家,而土地是国家的。根据项目的立项不同,租用国家土地的周期也不同,住宅70年,公建50年,商业40年。很多人买了40年产权房,也有很多70年的房屋产权到期了,很多人开始担忧。

 一、40年产权到期怎么办 

 在谈论40年产权是否可以购买之前,我们首先来了解一下40年产权是什么意思。“40年产权房”确切地说应该是“40年土地使用年限房”,年限不是房子的产权年限,而是土地使用权的年限。房屋的产权永远是业主的,而土地是国家的,业主只有使用权。土地出让是有偿的,土地使用权到期后如需继续使用,需提出申请并缴纳土地出让金

  这就是关键了,怎么续租?续租多少钱额?那么根据国家现行的相关规定,土地到期后按照当时的楼面毛地指导价格,依一定比例缴费。四环中心线以内,按指导价40%补交。四环路中心线以外,按指导价60%补交。

  根据2002年12月10日起施行的《北京市人民政府发布北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》,比如北京立水桥一带属于6类地。6类地商业毛地楼面指导价格为:720-1090元/㎡,按照取中价格×60%,就是需要补交543元/㎡。注意了,这里指的是按照建筑面积收取,也就是说,象立水桥这里40年的产权房,只收取销售面积的补交地价,而不是包括赠送面积的补交地价。也就是说53㎡的主力户型,在40年后需要一共补交28779元,就可以再续40年的土地使用年限。

  对于“40年产权到期怎么办”这个问题,吉屋小编提供以下建议供参考:

  (1)40年产权房,很多格局是一梯好几十户,这样的话,居住密度相对较高,居住氛围和品质就下降了。此外,40年产权房因为公摊大,使用率会较70年产权房低。

  (2)40年产权商用住宅在生活费用、买房税费、二次交易费、贷款以及付款方式上通常会有所差别,购房者在出手之前务必打听清楚。 一般来讲,这类物业,业主需支付的水、电等费用较之民用标准要高出许多。但目前,开发商大都在前期开发中采取了相应的补救措施,与政府协商,承诺日后能按照民用水电标准收取,但具体怎么交法,业主们还需等到交了房才能真正知道;而且此类物业一般不能申请公积金贷款,在贷款期限上也会受到一定的限制。

  (3)40年产权房存在办不到产权的风险。因此,购买前,购房者应首先确定楼盘的合法性,看它是否具备最基本的《土地证》、《规划许可证》、《工程许可证》、《施工许可证》、《销售许可证》五证。

  (4)土地使用年限到期后,业主具有有限续约权,继续缴纳土地出让金享受使用权;

  居住用地的使用年限一般应当为70年,40年一般是商用土地。

  不管是40年、50年还是70年,都有到期的时候,土地使用年限到期后,只要房子还能住,就都得续租土地。

  物权法的规定: 第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

  40、50一般都是商业立项,70是民宅,都是大产权,不是小产权。商业的就注意水电费是按商用还是民用收就行。
 

二、70年产权到期怎么办

  70年产权到期怎么办?70年产权到期,房子难道就不是我的了吗?这大概是购房者心里最大的疑问。不仅如此,还有40年、50年产权的房子,这些项目到期后产权会不会延长、续期如何续,有没有法律规定,对买了房的、打算买房的都是关乎切身利益的大事。在“以房养老”政策开始在一些地区试点时,“房子70年后怎么办”的问题再次变得迫切和现实。

  “房屋产权”最多只有70年

  刚刚在北京买下一套商品房的陆超(化名)原本并没有去想70年之后的事,直到他无意中看到《北京市国有建设用地供应办法(试行)》,在这部2005年颁布的地方法规中明确规定:“土地有偿使用期限届满,土地使用者需继续使用土地的,应当至迟于有偿使用期满前一年向土地行政主管部门提出申请,未申请或者申请未获批准的,期满后的土地使用权由政府无偿收回。”

  “届满”“未获批准”“无偿收回”这些字眼让陆超开始担心自己房子未来的命运。一想到有一天自己倾全家之财买下的房子可能会不属于自己,陆超就惴惴不安。

  之所以陆超有这样的担心,是因为我国的土地使用权是有期限的,产权计算时间也是从开发商获得土地时开始计算,而不是从购房人获得房子的那一刻算起。最常见的也是产权时效最长的就是70年的住宅产权,而商住则多为40年或50年的产权。

  那么、40年、50年或者70年后,“我的房子还是我的吗?或者说,要怎样它才能继续属于我呢?”陆超的困惑也代表了很多购房人心中的疑问。

  土地产权和房屋产权分离

  到期后可续约产权

  要想知道房屋产权到期后怎么办,首先要了解我国的房屋制度,土地和土地上面的房屋是具有不同的所有权的。土地使用权和房屋所有权的区别就在于:房屋所有权(即房产权)是永久的,没有期限限制,只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有,“房产证里是没有期限登记栏的”;而土地使用权是有期限的,比较常见的是40年、50年和70年。

  也就是说房子的所有权是永久的,只要房子不塌,这房子就一直是产权人的,但土地是国家的。根据项目的立项不同,租用国家土地的周期也不同:像住宅用地产权为70年,工业、科教文卫体综合类用地产权为50年,商业、旅游、娱乐用地产权为40年。

  根据《物权法》第一百四十九条规定,住宅建设用地使用权期满的,将自动续期。可以由房屋业主联名提出,补交土地出让金,这个价格应该低于同类的土地出让金的价格,类似于成本价和市场价的差额。

  另外,如果土地使用者未申请续期的,土地使用权和地上房产由国家无偿收回。房屋所有权也就自然消失。

  还有一种情况是,土地使用者提出续期申请,根据法律规定没有批准续期的(即根据社会公共利益需要收回的),土地使用权国家无偿收回,但对于地上房产,根据收回时的残余价值给予相应补偿。

  续期价格或将按照当时楼面毛地指导价格

  虽然住宅产权期满后可自动续期。但再次申请土地使用需要补缴多少土地出让金,应该以什么样的标准补缴,拥有房屋产权的业主是否愿意缴,能否缴得起,一旦有房屋业主不愿意缴纳,土地上的房屋该怎么处理?这一系列的问题暂时还没有明确的政策能够回答。

  有些人悲观地认为,虽然土地产权归国家,房屋产权是个人的,但70年土地使用权到期后仍可能会出现“房随地走、国家补偿”的情况。毕竟房屋的价值随着时间的推移会减少,土地的价值则刚好相反,而这也是人们会担心产权到期后的根源所在。不过,在上海易居房地产研究院副院长杨红旭看来,这不太可能成为一种普遍的方式。

  杨红旭认为,根据国家现行的相关规定,土地到期后按照当时的楼面毛地指导价格,依一定比例缴费。这也是当下最被认同的方式。另外,根据《物权法》“自动续期”的法律精神,保障房屋产权所有者对物业的合法权利应当是立法的基本出发点,直接收回土地,或是根据当时的市场价格补缴巨额土地差价的可能性微乎其微。“国家会适时地进行政策调整,在商品住宅土地使用权集中到期前肯定会出台相对完善和公平的法律、法规。”

  商住楼已有到期后补地价续期先例

  除了70年产权的住宅,楼市中还存在大量的商住楼。由于商住楼的土地性质属于商业综合用地,产权一般为40年或50年。当然也有一些例外,像朝阳门的佳汇国际中心、亚奥板块的傲城融富中心等少数几个商住项目,是为数不多的几个具有70年大产权但同样属于商业用地的项目。

  相比较70年的住宅,不少商住项目因为位置好,价格较便宜,吸引了大量购房人。同样,产权年限较少的原因,也让商住项目先于住宅产权到期。而政府对于产权到期商住楼的处理也为住宅项目提供了借鉴。

  深圳的国际商业大厦就是国内第一个续约土地使用权的案例。该项目由于历史遗留问题,在同一栋楼内,有20年、30年、40年、50年这四种年限不一的房产证。最早的20年产权部分早已到期,为此,政府出台的《深圳到期房产续期若干规定》指出,到期房地产,业主需继续使用该土地的,在不改变用途的情况下,按有偿使用土地的原则,延长土地使用年期,在剩余年期(国家规定的最长使用年期减去已使用年期)范围内约定年期的,补缴地价数额为公告基准地价的35%,并按约定年期一次性支付。按照该《规定》,国际商业大厦产权到期的房源,都通过补交土地出让金,完成了续期,也令众多商住项目看到了续期的重要依据。

  小编语录:不管是40年的公寓、写字楼,50年的商业或者是70年的普通住宅,到期之后国家都会收回土地,这个是不会改变的,至于到期后的房子和相关补偿问题,现在的法律上是规定无偿收回。不过中央及相关部门正在就到期房屋和土地相关补偿问题进行研究和制定相关措施,再过几年或将正式出台到期房屋及土地相关补偿条例。

 

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