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你不知道的定金处理方式

作者:admin 来源:未知 2016-10-18 18:18

  你不知道的定金处理方式


无论你是卖一手房、二手房,还是说您要中介来购房时,一般对您"心水"的房屋提前定下来,所交了定金。那么一般定金是这么处理,要是我们不想要了可以怎么出处理,启法小编带您去一一了解

一、购房定金处理

 商品房认购书是指购房者和开发商在签订商品房预售合同或商品房买卖合同之前签订的文书,主要是确认购房者在将来某个时间与开发商进行进一步洽谈、签订购房合同的预约。

  这种商品房认购书在法律上没有明确的规定,但在实践中却广泛存在。其使用的名称也很不一,如称为认购合同、预订合同、预订书、确认书等。这些都造成了现实中出现了很多房屋认购书纠纷。购房定金是指当事人约定由一方向对方给付的,作为债权担保的一定数额的货币,它属于一种法律上的担保方式,目的在于促使债务人履行债务,保障债权人的债权得以实现。

  购房者在签订房屋认购书以后,如果房屋认购书中约定了购房定金,那么认购书签订后的购房定金处理分为四种情况:

  1、如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约,属买方违约,定金不予返还;卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约,属卖方违约,应双倍返还定金。

  2、如果双方在规定的期限内,正式签订合同,则定金在买方履约后,可抵作楼款或收回;双方履行正式合同过程中,一方违约的,适用“不予返还”或者“双倍返还”。

  3、如果双方都不存在上述第一项的违约行为,仅对预售(销售)契约及补充协议内容难以达成一致,而未能签约的,卖方应把定金全数返还买方。

  4、如果一方在正式签约时对认购书中确认的条件,如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成,视为违约,买方违约的,定金不予返还;卖方违约的,应双倍返还定金。
 

  二、购买房屋时交定金后悔如何解决

  定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式,又称保证金。给付定金的一方称为定金给付方,接受定金的一方称为定金接受方。

  近日最高人民法院发布了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》,以应对司法实践中遇到的诸多买卖纠纷新情况和新问题。该司法解释于今日正式实施。其中明确,对于买卖房子交了定金后悔的情况,赔偿额度仅仅是定金将可能是不够的。本报邀请辽宁名熙律师事务所张明春律师对新的司法解释进行解读和点评。

  买卖房子后悔或被索赔涨价损失

  法条:买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失,对方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。

  点评:这意味着,一旦开发商或购房者拒不依约签署正式买卖合同,另一方可就房价涨跌提出相应索赔,而不仅仅局限于以往的定金赔偿。在房价飞涨时期,有的开发商后悔卖便宜了,宁愿赔偿买房人几万元的定金,转手就以高出原价数十万的价格卖掉,这种现象并不鲜见。

  比如,一套房子售价70万元,定金5万元,在以往很可能双倍返还定金10万元,开发商只要赔偿5万元。而实际上,因为房价上涨,购房者此时在同一地段想买同类型房子可能要100万元,或者开发商“截留”的这套房子卖到了100万元。司法解释实施后,购房者就可以要求开发商按照涨价后的损失赔偿。

  尤其需要指出的是,若是买房人违约的话,开发商同样可以提出索赔。按照最新的司法解释,购房者如果不履行合同的话,除了拿不回定金,开发商也有权对降价损失要求补偿。

  出卖共有房屋毁约不能只返还定金

  法条:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

  点评:对于常见的出卖人在缔约和履约时没有所有权或处分权的买卖合同的效力问题,明确予以肯定,旨在防止大量买卖合同遭遇无效认定之命运,更周到地保护买受人之权益。在实践中极具实用价值,使几种典型的二手房买卖纠纷有了明确的法律指引。

  比如夫妻、家庭或亲友共有房屋一方签字出卖,房价飙升后另一方借口不知情而毁约不卖的,签约人将不再能够免责;这种情况下,以前只能判定买卖合同无效,卖方只需返还定金而无需承担任何违约责任。司法解释生效后,如再度出现该类现象,法院将认定买卖合同有效,由共有人之一的签约人承担违约责任,从而有力地保障了买方的合法权益。

  另一种,以自己名义代签买卖合同出售房屋,产权人不认可的,卖方承担违约责任。同时提醒各位购房者,在签订买卖合同时需格外注意对方签约人身份问题

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