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购二手房注意事项

作者:JONER 来源:未知 2014-02-21 11:53

  购二手房注意事项

  选择中介机构要慎重

  许多购房者在购买二手房时,为省时省力,都会通过中介机构来查找房源,进而委托其代理购房。由于房地产交易中介市场鱼龙混杂,许多不法中介采取各种手段欺骗购房者,例如,有的中介为促成交易,故意隐瞒房屋质量方面存在的瑕疵,有的在告知购房者有关房屋面积等重要情节时含糊其辞,故意不明确使用面积、建筑面积、以及建筑面积是否包含了公用面积,从而给购房者设下陷阱,使购房者蒙受巨大损失。张律师提醒,购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构,必要时可查阅中介机构应具备的“两证”,其一为工商部门颁发的营业执照,其二为房屋局颁发的中介代理资质证书。牐

  全面审查最重要环节

  全面审查是购买二手房最重要的环节之一。张律师说,所谓全面审查,主要包括以下几个方面:

  1.对卖主的资格审查。要求卖房人出示房屋所有权证、身份证、户口簿,查验卖房人与产权人是否为同一人,如不是同一人,须查看卖房者是否持有产权人签发的有效的授权委托书;

  2.对房屋的产权状况的审查。房屋产权证须是县级以上房地产管理部门颁发的房屋产权证明,包括“房屋所有权证”和“证”,购房者在审查上述证件时,必须查验原件,必要时可到该房屋所在地的房屋管理部门查询产权证的真实性。

  3.对房屋其他上市交易资格的审查。

  (1)如果房屋为多人共有,则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件;

  (2)如果房屋已出租,则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见;

  (3)如果房屋已被抵押,则须卖房人提供抵押人同意房屋出售的书面文件;

  (4)如购买公房,须了解所购公房是成本价还是标准价,标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权,因此,应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见;另外,军队、医院、学校的公房,由于其特殊性,在没有取得单位同意的情况下,一律不得出售;

  (5)如果所购房屋是已购公房或经济适用房,还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书;

  (6)如果了解到欲购房屋属于下列几种情况,则千万不能购买:已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋;被法院或行政机关依法查封的房屋;属违法或违章建筑的房屋;存在产权争议的房屋。

  4.对房屋质量及其他配套主设施的审查。在这一环节,购房者除对房屋户型、结构等较直观的方面进行查看外,还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节;了解物业公司提供的服务项目及收费标准。牐

  关键性承诺应体现在合同当中

  除了全面审查之外,张律师还告诉记者,交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时,或者以所购房屋进行抵押贷款时,要对所购房屋进行评估;签约过程中应特别注意,对交易的任何关键性约定或房主的任何承诺均应体现在合同中,不能以口头约定代之,因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括:房屋面积及附属设施、价款及给付方式、期限、房屋交付期限、违约责任等;如果选择了的付款方式,则须按照规定办理贷款手续,在这一环节,律师会告诉购房者需要准备哪些证件。最后,购房后应及时办理过户手续,以避免节外生枝。

  物业杂费看真切

  算算居住费用水、电、气的价格,观察这些费用如何收取是上门代收还是自己去缴,三表是否出户。看看所购买房屋的费收取标准是多少;小区是否封闭,保安水平怎样,观察一下保安人员的数量和责任心;小区绿化工作如何;了解物业管理公司提供哪些服务。同时,自驾车族还要查看其车位的费用。如果是高层塔楼还需观察电梯的品牌、速度及管理方式,如何收费等,将这些杂七杂八的费用搞清楚才能够安心购买。

 

 
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