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房屋买卖违约金过高怎么减少

作者:admin 来源:未知 2016-10-21 17:28

 房屋买卖违约金过高怎么减少

买房的时候,不合心意又签了购房协议,这个时候怎么办, 发现房屋买卖违约金过高怎么减少,启法小编为你一一支招


1、商品房买卖中的违约金该如何确定?

  
  按照《合同法》规定,“当事人可以约定一方违约时,应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金;也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。一般来说,当事人在确定购房合同违约金时,违约金数额不应过高,通常不得超过实际损失的百分之三十。
  

  2、退房违约金如何计算?更详细再这里⇒《房屋买卖违约金的计算

  
  (1)违约责任取决于合同约定和法律规定,且约定优先。
  
  合同中约定违约责任并明确违约金具体数额的,从其约定;如果没有约定,按照法律规定处理,如:支付定金一方违约的,定金不予返还;收取定金一方违约的,双倍返还定金。双方都有过错的,按照各自过错程度分担。违约金不足以弥补损失的,可以要求违约方按对方所受损失进行赔偿;违约金过高的也可以请求减少赔偿金额。
  
  (2)退房违约金的协议
  
  关于开发商是否支付违约金以及支付违约金的数额或比例问题,要查看与开发商签订的房屋买卖合同的相应条款,一般在该合同中都会有明确约定,那么您可依据本合同及开发商违约事实向法院提起诉讼,要求开发商支付未履行合同的违约金。
  
  至于退房协议的条款约定,没有统一格式,应一次性将双方权利义务约定清楚,并约定如果在退房过程中开发商未按照协议履行退款应承担的违约责任,这样对您的权益可以实现有效保护。
  
  综上,开发商在第一次违约时,应支付您违反房屋买卖合同的违约金,如在今后退款的过程中出现违约情形,仍需向您支付违约金。
  

  3、违约方能否以违约金约定过高为由,请求法院减少违约金?

  
  张某与温某签订了一份买卖合同,约定温某将一套房产以50万元的价格出卖给张某,并约定在支付购房款后一周内交房,后温某在收到房款一个月仍未将房屋交付给张某,张某将温某起诉到法院,要求交付房屋,并按合同约定支付违约金20万元。温某认为违约金约定过高,请求减少。
  
  《合同法》第114条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。本案中,温某承担的违约金数额应根据张某的损失程度,温某的违约情况确定。
  

  4、购房者在哪些情况下可获双倍赔偿?

  
  按照规定,若出现以下情形,导致合同目的不能实现或导致合同无效,又或者合同被撤销、解除的,买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
  
  (1)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人,便将该房屋抵押给第三人或出卖给第三人;
  
  (2)出卖人故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
  
  (3)出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实;
  
  (4)出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
  
  (5)房屋面积误差比绝对值超3%,买受人可请求解除合同、返还已付购房款及利息;买受人同意继续履行合同,且房屋面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定价格补足,超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
  
  在购买二手房时应加强自我保护,签订有关户口迁移的条款,不仅要明确约定售房者及其家属户口迁出的时间,还应明确不及时迁移的法律后果。
  
  如规定每逾期一天,按房款总额的百分之几赔偿损失等。一旦出现售房者延期履行或不履行的情况,购房者便可以根据合同约定,要求赔偿损失。
  
  如果事情已经发生了,房主对该房屋有完全产权,那么你与原房主之间的房屋买卖行为就是合法有效的。如已经与原房主办理了房屋过户手续,那么就是该房屋产权的合法享有人,对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

    5、房屋买卖违约金真实案例

   开发商交楼违约,业主起诉索7万违约金

  林女士在2010年1月20日与开发商签订合同购买了石岐区岐关西路一处商铺,合同约定开发商应在2010年11月30日前交付经组织勘察、设计、施工、监理单体验收合格的商品房。若开发商没有如约交楼,逾期不超过90日,自交付期限的第二天起至实际交付之日止,开发商按日向业主支付房价款万分之一的违约金。合同签订后,林女士依约支付了全部购房款。

  林女士称,开发商在交楼期限届满后仍没有将商铺交付给她使用,造成她没能招商经营,利益受到巨大损失。2014年7月3日,林女士以其没有收楼为由诉至市第一法院,要求开发商公司支付自2010年11月30日至2014年10月15 日期间的逾期交楼违约金76948.46元。

    商铺没交付却已出租,法院认定业主已收楼

  开发商公司在庭审时辩称,公司在2010年11月25日前已经通过邮局向林女士发出了收楼通知,而且林女士已经实际在使用涉案商铺。关于逾期交房的违约责任,有90天的违约责任条款约定,但他们从没有收到林女士任何口头、书面的请求。

  法院在审理过程中查明,2010年11月25日,开发商公司向林女士通过中山市邮政局发出收楼通知,但截止到法院起诉时,林女士仍没有办理收楼手续。2011年6月14日,林女士书面致函给涉案商铺的物业公司,告知物业公司她将商铺借给梁某作为临时仓库使用,望物业管理公司给予办理有关相应手续。

  林女士则认为,商铺门前道路没有通路,车辆无法正常通行,商铺无法出租和使用,所以她才一直没有与开发商公司办理收楼手续。法院查明,林女士购买的商铺直到2011年5月6日才通过全部验收。林女士虽然没有直接使用商铺,但她将商铺交付给他人的方式仍属于法律意义上的一种占有形式。

  维权不及时,业主的索赔诉求被法院驳回

  市第一法院认为,由于开发商晚了半年才完成验收,因此应该以2011年5月6日作为开发商实际交楼的日期。那么,开发商就应该承担2010年12月1日至2011年5月6日期间逾期交楼的违约责任。但是,林女士在2014年7月3日才提起诉讼索赔违约金,已经远远超过两年的诉讼时效,依法不受法律保护。近日,市第一法院驳回了林女士的诉讼请求。

 

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